Передача квартиры в управление в Нячанге: что передаёт владелец и что получает обратно

Что это такое и чем не является

Передача в управление означает, что владелец передаёт эксплуатацию квартиры: поиск арендаторов, заселение, обслуживание, устранение неполадок, продление договоров, отчёты по доходу. Владелец остаётся собственником и по-прежнему определяет цену и условия.

Это не продажа квартиры, не субаренда целиком и не размещение одного объявления. Публикация объявления — лишь одна из одиннадцати задач ниже, и самая простая из них.

Мы проговариваем эту границу сразу, потому что почти все недопонимания между владельцем и управляющей компанией начинаются именно здесь: одна сторона считает, что передала всё, другая — что взяла только объявление.

Три шага от осмотра до отчёта

Шаг 1 — Осмотр квартиры и рекомендация по цене

Мы приезжаем смотреть квартиру: состояние мебели, техники, кухни и санузла, ориентацию и вид, уровень шума. На этом основании называем цену, которую рынок действительно платит именно за такой тип квартиры, — а не цену лучшей квартиры в корпусе.

Если перед заездом гостей нужен ремонт или докупка, мы говорим об этом здесь же, с оценкой затрат и того, насколько может вырасти ставка. Решение принимает владелец.

Шаг 2 — Договор

В договоре фиксируются комиссия, ответственность сторон, срок и порядок расторжения. Четыре пункта из раздела ниже стоит согласовать до подписания, а не тогда, когда вопрос уже возник.

Шаг 3 — Эксплуатация и отчётность

С этого момента квартира входит в действующий каталог: её фотографируют, размещают на сайте и каналах продаж, начинаются показы. Владелец получает регулярные отчёты о состоянии квартиры и доходе.

Одиннадцать задач в течение договора

Полная цепочка работ по квартире в управлении, по порядку:

1. Приём квартиры и фиксация состояния
2. Оценка потенциала доходности
3. Ремонт или дооснащение при необходимости
4. Фотосъёмка и подготовка описания
5. Размещение на сайте и каналах
6. Поиск арендаторов и показы
7. Заключение договора аренды
8. Передача квартиры арендатору
9. Сопровождение во время проживания
10. Ремонт и устранение неполадок
11. Продление договора и отчёт владельцу

Последние семь повторяются с каждым новым арендатором. Именно они занимают больше всего времени и являются главной причиной, по которой удалённые владельцы выбирают управление, а не самостоятельную эксплуатацию.

Четыре пункта до подписания

1. От чего считается комиссия. От каждого договора аренды, от месячного дохода или иначе — и меняется ли она при продлении.
2. Кто оплачивает ремонт. Стоит разделить три категории: обычный износ, поломки по вине арендатора и улучшения по желанию владельца. Полезен лимит расходов, в пределах которого управляющий действует сразу и отчитывается потом, чтобы мелкая поломка не ждала согласования.
3. Кто решает по цене. Управляющий предлагает, владелец решает. Стоит заранее договориться о допустимом коридоре торга, чтобы не терять арендатора из-за ожидания ответа.
4. Что входит в отчёт и как часто он приходит. Минимум: состояние квартиры, текущий арендатор и срок договора, доход за период, возникшие расходы.

Почему мы в первую очередь сокращаем простой

Владельцы обычно оценивают управляющего по достигнутой ставке аренды. Но на годовой доход сильнее всего влияет не разница в несколько сотен тысяч донгов в ставке, а количество недель простоя между договорами.

Лишние шесть недель простоя в году — это почти 12% годового дохода, и поднятием ставки такую разницу закрыть очень трудно. Поэтому, принимая квартиру, мы сначала выясняем не то, сколько владелец хочет получать, а то, чего квартире не хватает, если люди после просмотра не возвращаются.

Если у вас есть пустующая квартира

Посмотрите таблицу статусов, чтобы увидеть, чем мы управляем в комплексе Oceanus, или отправьте данные квартиры в разделе Передача в управление. Первый шаг всегда — очный осмотр: мы не называем цену по телефону, не увидев квартиру.