Ký gửi căn hộ cho thuê ở Nha Trang: chủ nhà bàn giao gì và nhận lại gì

Ký gửi là gì và không phải là gì

Ký gửi là chủ nhà giao phần vận hành căn hộ cho đơn vị quản lý: tìm khách, đón khách, chăm sóc căn, xử lý sự cố, gia hạn hợp đồng, báo cáo doanh thu. Chủ nhà vẫn là chủ sở hữu, vẫn quyết mức giá và các điều kiện cho thuê.

Ký gửi không phải là bán căn, không phải cho thuê lại trọn gói, và cũng không phải là đăng hộ một bài rao. Đăng bài chỉ là một trong mười một việc ở dưới, và là việc dễ nhất trong số đó.

Chúng tôi nói rõ ranh giới này ngay từ đầu vì phần lớn hiểu lầm giữa chủ nhà và đơn vị quản lý đều bắt nguồn từ đây: một bên nghĩ đã giao hết, một bên nghĩ chỉ nhận đăng tin.

Ba bước từ khảo sát tới báo cáo

Bước 1 — Khảo sát căn và tư vấn mức giá

Chúng tôi tới xem căn thật: hiện trạng nội thất, thiết bị điện lạnh, tình trạng bếp và khu vệ sinh, hướng và tầm nhìn, mức ồn. Từ đó đưa ra mức giá mà thị trường đang thực sự trả cho đúng loại căn đó — không lấy giá của căn đẹp nhất toà làm mốc.

Nếu căn cần sửa chữa hoặc bổ sung đồ trước khi đón khách, chúng tôi nói rõ ở bước này, kèm ước lượng mức chi và phần giá thuê có thể tăng thêm. Chủ nhà quyết có làm hay không.

Bước 2 — Ký hợp đồng ký gửi

Hợp đồng ghi rõ mức hoa hồng, trách nhiệm hai bên, thời hạn, và cách chấm dứt. Bốn nội dung ở mục dưới nên được thống nhất trước khi ký chứ không để tới lúc phát sinh.

Bước 3 — Vận hành và báo cáo

Từ lúc này căn hộ vào danh mục đang vận hành: được chụp ảnh, lên website, lên các kênh bán, và bắt đầu nhận khách xem. Chủ nhà nhận báo cáo định kỳ về tình trạng căn và doanh thu.

Mười một việc diễn ra trong suốt hợp đồng

Đây là chuỗi công việc đầy đủ của một căn ký gửi, theo đúng thứ tự:

1. Tiếp nhận căn và ghi nhận hiện trạng
2. Đánh giá khả năng khai thác
3. Cải tạo hoặc bổ sung đồ nếu cần
4. Chụp ảnh và dựng thông tin căn
5. Tiếp thị trên website và các kênh
6. Tìm khách và dẫn khách xem căn
7. Ký hợp đồng thuê
8. Bàn giao căn cho khách
9. Chăm sóc khách trong thời gian ở
10. Sửa chữa và xử lý sự cố
11. Gia hạn hợp đồng và báo cáo chủ sở hữu

Bảy việc cuối lặp lại theo từng lượt khách. Đó cũng là phần chiếm nhiều thời gian nhất và là lý do chính khiến chủ nhà ở xa chọn ký gửi thay vì tự vận hành.

Bốn điều chủ nhà nên chốt rõ trước khi ký

1. Hoa hồng tính trên cái gì. Trên mỗi hợp đồng thuê, trên doanh thu tháng, hay theo cách khác — và có thay đổi khi khách gia hạn không.
2. Ai chịu chi phí sửa chữa. Nên phân biệt rõ ba nhóm: hao mòn thông thường, hỏng hóc do khách, và nâng cấp theo yêu cầu của chủ nhà. Nên có mức trần chi mà đơn vị quản lý được tự xử lý trước rồi báo sau, để sự cố nhỏ không phải chờ.
3. Ai quyết giá. Đơn vị quản lý đề xuất, chủ nhà quyết. Nên thống nhất trước biên độ được phép thương lượng với khách, tránh mất khách vì chờ hỏi ý.
4. Báo cáo gồm những gì và bao lâu một lần. Tối thiểu nên có: tình trạng căn, khách hiện tại và thời hạn hợp đồng, doanh thu kỳ vừa rồi, chi phí phát sinh.

Vì sao chúng tôi ưu tiên rút ngắn thời gian trống

Chủ nhà thường đánh giá đơn vị quản lý qua mức giá thuê chốt được. Nhưng với một căn hộ, khoản ảnh hưởng lớn nhất tới tiền về trong năm thường không phải là giá thuê cao hơn vài trăm nghìn, mà là số tuần căn để trống giữa hai hợp đồng.

Một căn trống thêm sáu tuần trong năm mất gần 12% doanh thu năm — mức chênh lệch mà việc đẩy giá thuê rất khó bù lại. Vì vậy khi nhận một căn, việc đầu tiên chúng tôi làm không phải là hỏi chủ nhà muốn bao nhiêu, mà là xem căn đang thiếu gì khiến khách xem xong không chốt.

Nếu bạn đang có một căn để trống

Bạn có thể xem bảng tình trạng căn để biết chúng tôi đang vận hành những gì tại cụm Oceanus, hoặc gửi thông tin căn hộ ở mục Ký gửi. Bước đầu tiên luôn là khảo sát thực tế — không báo giá qua điện thoại khi chưa xem căn.