Квартира в Mường Thanh Viễn Triều под сдачу: шесть условий доходности
Как мы оцениваем квартиру в Mường Thanh Viễn Triều (Oceanus, Нячанг), прежде чем взять её в управление или рекомендовать покупателю — на основе практической работы в этом же комплексе с 2020 года.
- Комплекс Oceanus — 5 корпусов OC1A – OC3 на улице Phạm Văn Đồng, около 109 м до кромки воды.
- Шесть условий доходности: правильный объект · правильная цена покупки · верное понимание спроса · уместный ремонт · знать, когда держать · знать, когда продавать.
- Самая частая ошибка: считать денежный поток как ставку × 12, игнорируя простой, ремонт и эксплуатационные расходы.
Почему мы выбрали Mường Thanh Viễn Triều основным рынком
В 2020 году я работала переводчиком с китайскими туристическими группами. Когда началась пандемия, туризм практически остановился, и моя работа прервалась. По рекомендации знакомой я перешла в недвижимость — сначала занималась квартирами в новостройках и земельными участками, сама раздавала листовки, чтобы найти клиентов.
В комплексе Mường Thanh Viễn Triều меня удержало простое обстоятельство: квартиры здесь уже построены, в них живут люди, и есть реальный спрос на покупку, продажу и аренду. По сравнению с недостроенными объектами оценить реальную стоимость и выйти на покупателя здесь гораздо яснее. Покупатель видит настоящую квартиру, измеряет настоящую площадь, разговаривает с настоящими жильцами.
Через некоторое время я ждала ребёнка, мне была нужна работа ближе к центру и удобнее — и я решила сосредоточиться именно здесь. В начале почти всё я делала одна: искала владельцев, собирала базу квартир, фотографировала, публиковала объявления, показывала квартиры, оформляла приём и сдачу, убирала, вызывала техников, вела клиентов после заселения.
Именно этот период дал то, чего не даёт никакая литература: понимание, что в такой квартире обычно ломается, на что жалуются гости и почему одна квартира сдаётся почти круглый год, а соседняя — нет.
Расположение: цифры вместо рекламы
Комплекс Oceanus состоит из пяти корпусов — OC1A, OC1B, OC2A, OC2B и OC3 — прямо на улице Phạm Văn Đồng. Вместо слов «у самого моря» мы измерили расстояния по картографическим данным:
| Координаты | 12,2735° с. ш. · 109,2022° в. д. |
|---|---|
| До кромки воды | около 109 м |
| До улицы Phạm Văn Đồng | около 59 м |
| Корпусов в комплексе | 5 — OC1A, OC1B, OC2A, OC2B, OC3 |
Расстояния измерены по открытым данным OpenStreetMap. Подробная карта — в разделе Расположение.
Для инвестора эти цифры важнее, чем для читателя рекламы. Пешая доступность моря — первое, о чём спрашивают долгосрочные и иностранные арендаторы, и она не меняется со временем, в отличие от мебели или уровня арендной платы.
Шесть условий, от которых зависит доходность квартиры под сдачу
За годы непосредственной работы здесь я убедилась: доходность квартиры не определяется одним фактором. Шесть условий ниже должны выполняться вместе. Если не выполнено одно — квартира всё равно сдаётся, но денег придёт меньше, чем ожидалось.
1. Выбрать правильный объект
Правильный — значит соответствующий цели самого покупателя, а не общему рейтингу. Квартира с морским бризом на среднем этаже с двумя спальнями обслуживает совсем другую аудиторию, чем студия на нижнем этаже. До разговора о цене нужен ответ: кому эта квартира будет сдаваться и что этот человек ищет.
2. Купить по правильной цене
Это условие понимают неверно чаще всего. Низкая цена покупки сама по себе не делает квартиру хорошей инвестицией. Правильная цена — та, что сопоставлена с реальной способностью квартиры приносить доход: со ставкой, которую рынок платит именно за такой тип, этаж и ориентацию, а не за лучшую квартиру в корпусе.
3. Правильно понимать спрос
Спрос в Нячанге сезонный и сегментированный. Долгосрочные арендаторы, командированные, иностранцы, живущие по нескольку месяцев, — каждой группе нужна своя планировка, своя цена и своя схема обслуживания. Объект должен совпадать с теми, кто реально присутствует на рынке, а не с теми, кого хотелось бы видеть.
4. Уметь делать уместный ремонт
Ремонт — моя любимая часть работы и одновременно та, где легче всего потратить деньги впустую. Уместный ремонт означает, что каждый вложенный донг возвращается более высокой ставкой, более коротким простоем или меньшими расходами на ремонт в будущем. Затраты, не дающие ни одного из трёх результатов, — это просто декорирование.
5. Понимать, когда держать
Квартира, которая стабильно сдаётся, где арендаторы продлевают договор, а расходы на ремонт невелики, — это работающий актив. Продавать такую ради разовой разницы в цене обычно шаг назад, если только нет ясного и более выгодного плана реинвестирования.
6. Понимать, когда продавать
И наоборот: когда расходы на содержание растут, простой затягивается или цены в районе уже отразили весь потенциал квартиры, дальнейшее удержание — это замороженный капитал. Решение о продаже должно исходить из эксплуатационных цифр самой квартиры, а не из настроения рынка.
Пять заблуждений начинающих инвесторов
- «Много квартир плюс регулярные объявления — и клиенты придут». Нет. База должна быть по правильной цене, информация — точной, фотографии — достаточно хорошими, а объект — соответствовать спросу. Количество квартир лишь усиливает результат, как хороший, так и плохой.
- «Низкая цена покупки — значит, хорошая инвестиция». Реальную ценность нужно оценивать по совокупной способности приносить доход и по рискам, а не по цифре в договоре купли-продажи.
- «Фотографии неважны, главное — живой просмотр». Фотография — первый фильтр. Приукрашенное фото хуже плохого: когда клиент приезжает и видит другое, теряется и сделка, и доверие.
- «Сделка закрыта — работа закончена». Аренда длится весь срок договора: обслуживание, ремонт, решение проблем, продление. Бо́льшая часть долгосрочной ценности создаётся после подписания, а не в момент подписания.
- «Денежный поток — это ставка, умноженная на двенадцать». Такой расчёт игнорирует три статьи, которые есть всегда: простой квартиры, ремонт и износ, расходы на эксплуатацию.
Как мы считаем денежный поток квартиры
Реальный поток = (месячная ставка × число месяцев с реальными жильцами) − эксплуатационные расходы − ремонт и износ − расходы на поиск арендатора
Единственное отличие от обычного расчёта — в выделенных курсивом словах. Владельцы обычно считают двенадцать месяцев; на практике между двумя договорами квартира может пустовать несколько недель, и этот простой вычитается прямо из годовой прибыли. Принимая квартиру в управление, мы в первую очередь стремимся не поднять ставку до максимума, а сократить простой — это то, что улучшается легче всего и сильнее всего влияет на итог года.
Принцип, которым мы не поступаемся
Не продавать любой ценой то, что есть у нас; нужно найти именно ту квартиру, которая нужна клиенту.
Принцип звучит просто, но стоит денег. Бывало, что честная информация означала потерю сделки — мы всё равно называем и достоинства, и недостатки квартиры, потому что вернувшийся клиент ценнее поспешно закрытой сделки.
Три вещи, которые вы можете проверить сами:
- Цена на сайте — это цена для клиента, она уже включает нашу комиссию. Это не «чистая» цена владельца, к которой при встрече добавляют сверху.
- Статус каждой квартиры опубликован — свободна, забронирована или занята — в таблице статусов.
- Фотографии на сайте — снимки настоящих квартир, без рендеров и без подмены другой квартирой того же типа.
Частые вопросы
Можно ли посмотреть квартиру до подписания договора?
Да. Все квартиры в каталоге реально существуют в комплексе Oceanus, и просмотр можно назначить. Для клиентов издалека мы по запросу снимаем видео реальной квартиры до того, как вы решите приехать.
Цена на сайте — окончательная?
Указанная цена — цена для клиента, включая нашу комиссию. Платежи по фактическому потреблению — электричество, вода, парковка — оговариваются до подписания и не появляются позже.
У меня есть квартира, но я живу далеко. Как работает передача в управление?
Три шага: осмотр квартиры и рекомендация рыночной цены; договор с ясными условиями по комиссии и ответственности сторон; затем мы ищем арендаторов, обслуживаем квартиру и присылаем регулярные отчёты. Подробнее — в разделе Передача в управление.
Как узнать, свободна квартира или уже занята?
Смотрите таблицу статусов. В ней весь каталог сгруппирован по пяти корпусам и разделён на три состояния: свободна, забронирована, занята. Сданные квартиры мы оставляем на сайте, чтобы вы видели полную картину базы, а не только свободную часть.
Если вы рассматриваете квартиру здесь
Начните с вопроса «кому эта квартира будет сдаваться», а не «сколько она стоит». Когда есть ответ на первый вопрос, остальные пять условий оценить намного проще.
Посмотрите каталог квартир, проверьте статус каждой квартиры или загляните в раздел Вопросы и ответы. Если хотите обсудить конкретную квартиру — оставьте контакты, мы ответим в ближайшее время.